克而瑞南宁土拍预告——
近期，许久未有新地块出让的青秀区金湖广场板块，挂牌一幅30亩商住地块，地块位于青秀万达广场北面，仅一路之隔，地理位置优势不言而喻，是市中心少有的优质地块。地块“限最高地价、竞产权移交房”，起始楼板价元/㎡，限最高楼板价元/㎡，竞买门槛并不低。地块将于年6月24日出让，不难想象，这或又将是一场激烈的“土地争夺战”。
01
地块信息
仅30亩，限最高价元/㎡
GC-地块位于青秀区东葛路北侧（青秀万达广场北面，一路之隔），区位优势明显、交通便捷、配套齐全，以下为该地块基本信息：
地块位置示意图
地块编号：GC-地块
地块占地面积：.62平方米（折合29.亩）
地块计容建面：按按容积率3.5计算，地块计容建筑面积6.93万㎡
地块用途：城镇住宅用地、零售商业用地（地块零售商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为20%-25%，其余为居住。）
地块容积率：≥2.0且≤3.5（其中居住容积率≤2.8）
地块建筑密度：≥20%且≤28%
地块绿地率：≥35%
地块建筑限高：≤米
地块起始单价：万元/亩
地块起始总价：万元
地块起始楼板价：元/㎡
地块出让方式：采用“限最高地价、竞产权移交房”的竞价方式挂牌公开出让，限最高地面单价为万元/亩。若现场竞价达到最高限地价，将转为现场竞投报产权移交住房面积，首轮竞价平方米，每次投报为平米的整数。
总的来看，地块竞买门槛较高，起始地价和限最高地价，均达到近10年的“天花板”。竞价方式为“限最高地价、竞产权移交房”，地块起始总价约3.46亿元（单价万元/亩），起始楼板价元/㎡；限最高单价万元/亩（已是目前南宁住宅用地的单价“天花板”），限最高总价约7.79亿元，限最高楼板价元/㎡。
02
区域配套
近享万达绿地双综合体，生活配套齐全
GC-地块南面紧邻主干道东葛路，距离南宁火车东站约4.5公里，10分钟的车程，东葛路接驳滨湖路、厢竹大道，通往埌东、金湖广场较便捷。
地块周边配套（cric制图）
地块与地铁3号线东葛路站直线距离约米、滨湖路站约米，距离适中，搭乘方便；并且与地块相邻的公交车站点线路多达近10条，公共出行便捷、通勤效率高。
教育配套方面，地块东面为一规划小学用地，附近有南宁市逸夫小学（贤宾校区）、滨湖路小学、南宁市第五十四中学、南宁市第十七中学、南宁市育才实验中学等中小学，中小学教育配套齐全。
医疗配套方面，地块三公里范围内有广西中医院、医院琅东分院，医院凤岭分院（在建），医疗设施完善。
商业配套方面，地块南面与青秀万达仅一里之隔，约米距离为绿地中央广场，可近享青秀万达广场、绿地中央广场上海天地2大商业综合体。地块2公里范围内还有内街文化创意园、长湖路美食街等商业配套，商业配套高端，衣食住行一应俱全。
休闲配套方面，附近2公里范围内有茅桥湖公园、贤宾湖公园等休闲公园，未来业主茶余饭后有休闲之所。
整体来看，地块所处区域居住环境成熟，周边除了青秀万达公馆、绿地中央广场海珀璞晖为新建商品房小区（均已交付），还有多个小区如景晖花园、凯业花园、旺南小区单位房或集资房小区等。教育、医疗、商业等配套齐全，出行方便、生活便利。
03
商品房市场
在售项目稀缺，住宅整体主力价1.3万-1.7万元/㎡
近10年，地块周边招拍挂出让典型住宅地块共计2幅，分别是龙光玖珑华府（2宗地组成）、青秀万达广场（2宗地组成），它们容积率多是在4.0以上，4.0-5.8；由于这两个项目成交年份不同，且开发项目产品不同，它们成交楼板价相差很大，但均是“勾地”、溢价率低、几乎底价竞得。
其中，年成交的青秀万达广场地块楼板价为元/㎡，打造综合体（高端住宅+大型商业广场+主题商业街+酒店）；年9月12日，旧改地块GC-地块由龙光拿下，成交楼板价元/㎡，项目为龙光玖珑华府，打造住宅+商办公寓。
目前地块附近在售新建商品房项目有龙光玖珑华府、万科城、荣和悦澜山等，整体主力价10-元/㎡，成交面积段建面约87-㎡三房、四房，刚需、刚改、改善为主。
截至年5月底，地块周边在售项目整体库存面积为18.2万方，去化周期为7.1个月。而待推出地块（包含该地块）有达11.60万方，可售产品较少。且周边项目青秀万达公馆、绿地中央广场二手房主力价已达-元/㎡。
分析师点评
1、寸土寸金、配套成熟，区域稀缺性。
地块仅约30亩，容积率≥2.0且≤3.5，最大计容建面约7.0万方，整体规模较小。
地块所板块内可开发用地接近饱和，商住氛围浓厚，配套齐全；而区域尚待开发地块或以相关单位单位房建设为主，以及部分旧城改造项目用地。并且，目前东葛路沿线在售新房项目仅2个，绿地中央广场（商办公寓产品为主）和龙光·玖珑华府（高层住宅+商办LOFT公寓+后期部分底商），该地块项目将填补东葛路供货短缺的情况。地块周边万达公馆和绿地中央广场二手房房价多为“2w+元/㎡”，是目前南宁市城市精英圈层、政企商客居住集中区域之一。
2、竞买门槛较高，售价预计将达2万+。
地块采用“竞价方式为“限最高地价、竞产权移交房”，地块起始总价约3.46亿元（单价万元/亩），起始楼板价元/㎡；限最高单价万元/亩（已是目前南宁住宅用地的单价“天花板”），限最高总价约7.79亿元，限最高楼板价元/㎡；若现场竞价达到最高限地价，将转为现场竞投报产权移交住房面积，首轮竞价平方米，每次投报为平米的整数。若现场竞价达到最高限地价，加上周边二手房价多为“2w+元/㎡”，项目售价预计可达2万+。
3、区位优势明显，坐拥成熟生活圈。
地块紧邻青秀万达广场、绿地中央广场，附近有地铁3号线双站点，交通路网发达、出行便捷，10来分钟即可来往凤岭北、东盟商务区、金湖广场等，地块东侧为规划建设小学，多所小学、中学环伺，坐拥购物、休闲、娱乐、办公等一站式成熟生活圈。
——克而瑞广西6月土拍日历——
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