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购房人没付清房款,开发商却不能解除合同收 [复制链接]

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购房人没付清房款,开发商却不能解除合同收回房屋?

人民法院观点

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。由于解除权适用除斥期间,解除权人发函催款等行为并不会导致除斥期间中断,因此解除权人必须在合理期限内行使解除权,否则将会丧失解除权。

观点来源案情简介

观点来源:

《*奕爱、广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司商品房预售合同申请二审民事判决书》()桂民终号案情简介:

年10月30日,腾飞龙公司作为出卖人,*奕爱作为买受人,双方签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(编号为:FCG005530号),合同约定:买受人购买的商品房为位于广西防城港市港口区;该房屋建筑面积共.74平方米,单价为每平方米.41元,房价款总金额为人民币伍拾万玖仟陆佰元整(¥,元);买受人应当于年10月30日前支付首期房价款人民币,元,占全部房价款的30%,余款,元向贷款机构申请贷款支付。该合同的附件十一《补充协议》第三条第二款约定:买受人需自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房贷款的相关全部资料并办理按揭贷款,买受人未能按期提供资料或提交的资料不齐全或不符合要求,或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的,视为买受人违约。逾期超过30日后,买受人应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金,否则出卖人有权解除合同。并由买受人按照全部价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应当在年4月30日前向买受人交付该商品房。*奕爱于年9月24日支付合同约定的首期房价款,元。但至腾飞龙公司向一审法院提起诉讼时止,*奕爱仍未支付余款,元。合同还约定了其他事项。

腾飞龙公司于年7月1日向“腾飞广场”业主在防城港日报上作出催款公告;年5月30日,腾飞龙公司向*奕爱邮寄《催款律师函》,*奕爱于次日收到该《催款律师函》;年1月13日,腾飞龙公司向*奕爱发出交付房屋的短信通知。

法院认为参考法条文韬建议

法院认为:1.······2.关于腾飞龙公司行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。按照双方约定,*奕爱应在案涉《商品房买卖合同(预售)》签订之日起7日内提供办理个人住房贷款的相关资料,否则视为买受人违约,逾期超过30日后应于次日一次性支付购房尾款和违约金,否则腾飞龙公司有权解除合同。案涉《商品房买卖合同(预售)》签订于年10月30日,*奕爱至今既未提交办理住房贷款的相关资料,亦未交清购房款,根据上述双方约定及法律规定,腾飞龙公司从年12月7日起享有合同解除权,此即为解除权的发生之日。根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”的规定,在当事人对解除权行使期限没有约定且对方当事人没有催告的情况下,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中,*奕爱未向腾飞龙发出解除合同的催告,故腾飞龙公司应自年12月7日起一年期间内,即年12月6日前向*奕爱主张解除合同。又根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定,腾飞龙公司主张解除合同的,应通知*奕爱,合同自通知达到*奕爱时解除。经查,根据腾飞龙公司提交的催款律师函、催款短信,腾飞龙公司仅在年5月30日、年1月13日向*奕爱催款,但没有向*奕爱作出解除合同的意思表示。因此,腾飞龙公司未在解除权行使期限内行使其合同解除权,故其解除权于年12月6日消灭。腾飞龙公司于年5月17日以向法院提起诉讼的方式主张解除合同,因其解除权已于年12月6日已消灭,其要求解除的主张不能得到支持。*奕爱关于腾飞龙公司合同解除权已消灭的上诉理由成立,本院予以支持。

腾飞龙公司辩称其既享有约定解除权又享有法定解除权的意见。本院认为,因合同约定是当事人对自身权利义务确定及处分,在当事人对合同解除情形有明确约定的情况下,应当首先根据当事人的约定确定合同解除权是否产生及产生的日期。如前所述,因*奕爱迟延支付购房款,腾飞龙公司于年12月7日即因*奕爱的违约行为而享有合同解除权,合同解除权的产生之日即为年12月7日,该解除权行使的一年除斥期间不因腾飞龙公司在后的催告行为而产生延长、中止、中断的后果,故该合同解除权在年12月6日已届满。腾飞龙公司未在解除权期间届满之日前向*奕爱主张解除合同,故腾飞龙公司的解除权已消灭。因此,腾飞龙公司的上述辩解意见,本院不予采纳。双方当事人应根据约定继续履行合同。

参考法条:《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十五条第二款《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款文韬建议:

作为《商品房买卖合同》的出卖方,应当注意合同的解除权适用的是除斥期间,不因催告行为或其他行为产生延长、中止、中断的后果。除斥期间的期限较短,出卖方应及时使用,避免因除斥期间过期而无法主张解除权,从而给己方带来损失。

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