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2022年的房地产进入剩者为王时代风 [复制链接]

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·财经风象出品·

撰稿:梁云风编辑:飞鱼

近日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受总台央视记者专访时,提到了房地产行业年最大的任务是“稳”。

尽管年下半年以来,“稳”字在经济领域已经被多次提及,但具体到房地产行业,还是看得出,“稳”字的背后有诸多的无奈。

要深刻地理解房地产行业的“稳”,就不得不说房地产调控的“难”。

说起房地产行业的调控之难,下面这一组数字可以给大家一个直观的感受。

据中原地产研究中心统计,截至11月底,全国合计出台的房地产调控*策次数高达次。年全年为次,年为次,年为次,年则仅次,再往前的年,研究机构基本上还不统计调控的总次数。

我们看到,从年底开始,房地产行业开始新一轮复苏,在经过年股灾之后,叠加棚改的推动,年开始全国各地房价放量大涨。随后各式各样的调控五花八门,但这些年调控的结果却是,房价越调控涨得越欢。

是调控力度不大吗?是,也不是。

说是,是因为过往的调控大多从“限”的角度出发,无论是力度还是有效性均在可控的范围之内,往往留有不少口子,被有心之人突破,因此最后调控不仅没办法解决问题,按下葫芦浮起瓢。

说不是,从年的房地产调控就可以看出,一旦*策制定者要动真格,就连深圳这样的城市都能将房价摁在地板上摩擦,就连恒大这样的超级房企都会陷入危机。据不完全统计,年出现危机的百强房企已经超过了15家。

而如果我们将年的楼市调控放在显微镜下观看会发现,事实上*策严厉的时间不超过半年,不仅开发商受不了,很多城市也开始偷偷地松绑。有的城市开始直接发钱奖励购房者,有的城市则面对“跌妈不认”的房价开出“限跌令”,中原地产研究中心统计数据显示,随着楼市低迷的持续,全国已经有超过21个城市发布了不同程度的房地产限跌*策。

看年的调控,大家可以理解为,“严父”刚板起脸要发脾气,“慈母”就将淘气的儿子拉到身后护住了。你叫“严父”情何以堪?

在*策对房地产行业过猛打压的时候,很多人都在反思房地产行业对过去三十年中国经济的贡献有多大?住房和城乡建设是最大的内需,也是最大的国内消费市场,是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

随着中国房地产市场的不断发展,房地产业增加值从年的79.7亿元,快速增长到年的.53亿元。在这40多年的时间里,房地产增加值的年均增速为17.7%左右,明显快于同期GDP年均增速(8.3%)。

研究发现,尽管从生产角度看,房地产业增加值占GDP比重不高,但从需求角度看,房地产消费和房地产投资对支出法GDP增长贡献较大。当前,房地产消费占支出法GDP的比重约为7%,对支出法GDP增长的贡献率约为7%-8%。

房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献率约为7%。以年为例,国家统计局数据显示,年全国房地产开发投资亿元,房地产开发企业到位资金亿元。年,房地产开发投资间接拉动GDP约7.5万亿,占当年GDP的7.4%左右。

可以说,今天的中国经济,还没有哪一个行业能像房地产这样拉动国民经济发展。特别是房地产行业链条极长,上下游更是带动众多产业,因此对房地产行业的调控,绝对不仅仅是房地产一个领域。

但物极必反,过犹不及,过去五年,中国房地产已经慢慢偏离了*策的轨道。

丁祖昱在年终的发布会上,提出了需求透支、房价透支、支付力透支、供应透支四大原因。具体来看,近5年,楼市累计成交面积74亿平方米,成交金额63万亿元,相当于过去20年的41%和56%,也就是仅用5年卖掉了过去20年56%的金额。这两组数字很可怕,过去几年千亿房企不断涌现,新力这样的企业几年就跃上千亿规模,*的就是中国房地产市场的快速增长。

近20年,房价逻辑上只涨不跌,当中一些小波段之后还是一路上涨,最近5年的房价复合增长率是7%,房价收入比也站上一个新的台阶,但同期城镇人均可支配收入复合增长率仅为5%,房价的增长远快于收入增长,房价收入比一路攀升,年全国平均的房价收入比达到了8.9,而深圳更是高居榜首,将近20了。

此外,居民的杠杆率飙升,过去10年上涨了6.68倍,个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价的增长还要快得多。

在谈到楼市供应透支时,丁祖昱表示,70城广义楼市库存达10亿平方米,广义库存就是地已经批出来,但还没有卖掉的库存,有的可能没有进入到销售阶段,有的进入销售阶段还没有卖掉。其中,重庆、郑州土地成交量比过去五年的住宅成交量多一亿平方米。

这70个城市当中已经有多个城市楼市风险巨大。除了70个城市之外,中国地级以上的城市有将近个,像防城港、梧州这样的城市,它们的消化周期比较长,防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完。这些房子今天都成了悬在头上的一根箭。

看完以上数据,我们大概可以知道中国当前的房地产现状,一方面是经济高度依赖房地产行业的发展,房地产行业不是一个行业,而是上下游串联起来的产业链和产业群。年的美的、格力等头部家电企业为什么生意不好做,房地产行业下行,很多行业都如惊弓之鸟。

另一方面又是楼市的增长已经达到了一个新高度,再往后发展,几乎没有了“快”的动力,这成了摆在当前*策决策者和房地产行业从业者之前最尴尬的局面。

从前景上看,长期的话,我们认为房地产行业是还有空间的。

目前我们国家现在仍然处于城市化发展的快速发展时期,城镇化率达到了60%,每年新增城镇就业的人口也超过万,加上家庭的小型化,这些都为住房的刚需,带来了很大的市场。再加上年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。在新建与旧改双重加持下,未来房地产行业仍将低速发展。

换句话说,今天开始从偏好房地产开始调整,也是一个正确的选择,正好对房地产的依赖逐渐降低,未来慢慢配置高科技产业,逐渐进行产业结构调整,从而彻底扭转房地产行业金融化的趋势,将房地产行业回归普通产业落地。

但短期来看,房地产行业长期以来形成的“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续,“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续,既不适应高质量发展的要求,也积累了不少风险隐患。

比如,很多危险的房企需要排雷,从这一点来说,万达是幸运的,因为它早早地爆雷,所以也就快刀斩乱麻,挺过来了。

如今,一大批的房企,华夏幸福、恒大、新力、阳光、花样年、佳兆业、蓝光发展、中国奥园等一大批房企都需要解救,在房企引发的系统性风险接触之前,不太可能看到*策的转向。

万科很早就开始喊“活下去”,但一直到年整个市场才真有“活不下去”的氛围。淘汰从年开始,年可能还有一大批企业,甚至是百强企业走向破产、重整,死掉或者被收编。

“剩者为王”时代,对于参与者来说,需要好好回味一下中央最近一直在提的那个“稳”字。

稳,不是怕,不是退,而是“君子藏器於身,待时而动”。对房企来说,先别急着扩张了,活下来是最重要的,先把负债降下来,让自己安全一点,你看大如融创,现在也在拼命自救。

对于购房者来说,炒房的就先等等,别抄底抄在半山腰了,把现金流握在手上,这很重要,一旦断贷,现金流崩了,信用违约很麻烦。如果你是自己住,那看准了就出手,不过要重点

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